La afectación de los imprevistos en el costo final de un proyecto
Por: Arq Adriana Lissette Arrieta Guerrero
Coordinadora Administrativa de Grupo Diryge
El costo de un proyecto de construcción se determina al estimar las actividades y recursos a realizar o utilizar en un tiempo definido para concluir un entregable. Estas restricciones de alcance y tiempo del proyecto se concretan desde la planeación y son rígidas, es decir no tendrían que cambiar a menos que sea solicitado. Esto significa que de una manera ideal el costo de un proyecto debería ser fijo o controlado por medio de la autorización de cambios.
Sin embargo, en el desarrollo y ejecución de las obras de construcción, los proyectos no siempre se ejecutan bajo las mismas condiciones, el entorno es cambiante y existe una variabilidad que no se puede controlar. Es común que los proyectos sufran imprevistos que no fueron concebidos y que no necesariamente es posible autorizar ya que provienen de factores que son difíciles de prever de inicio y que al final podrían implicar una afectación en el presupuesto.
En un proyecto de construcción existen diferentes factores de riesgos asociados a una posible variación de costo, pueden ser internos (conocidos), es decir directamente relacionados al proyecto (deficiencia de información, falta de estudios técnicos, omisión de alcance) o externos (desconocidos), derivados de personas, entidades o condiciones ajenas (cambios climáticos, desastres naturales, contingencias, cambio de normativas).
El costo de los riesgos es un factor raramente considerado al determinar el presupuesto de un proyecto debido a que el desarrollo inmobiliario y el sector de la construcción busca alcanzar un margen mínimo de inversión para obtener precios competitivos en el mercado. No obstante, la evaluación y análisis de imprevistos en el costo puede ser la diferencia entre un proyecto exitoso y un proyecto no redituable.
La clave para evitar pérdidas monetarias que no se puedan controlar es presentar presupuestos equilibrados que desde origen contemplen la naturaleza variable de los proyectos y permitan a través de reservas monitoreadas, absorber o solventar el costo de los riesgos en caso de presentarse, sin dañar la utilidad económica del inversionista. Estas reservas pueden ser de dos tipos:
- Reservas de contingencia, se encuentran dentro del presupuesto como imprevistos y se refieren a todos los riesgos internos que no conocemos, pero podemos intuir del proyecto. Para este tipo de reserva se puede determinar un costo aproximado a través de un análisis cuantitativo de los riesgos.
- Reservas de gestión, es una bolsa fuera del presupuesto base que se recomienda contemplar financieramente y hace referencia a todo lo que no se puede pronosticar.
Un caso cercano es la contingencia sanitaria, el cual es un suceso fuera de nuestras manos, que detuvo el tiempo de producción y por lo tanto las implicaciones afectaron directamente en el costo del proyecto. Es complicado dictaminar si las reservas que indiquemos de inicio cubrirán al cien por ciento los posibles riesgos futuros, pero funcionarán para mitigar el impacto en el margen de utilidad.
La aplicación de las reservas es una práctica difícil de asimilar si la visión inmediata es la reducción del costo al mínimo y si erróneamente las analizamos como bolsas en caso de presentarse sobrecosto por omisiones o cambios. Nuestra misión en Diryge es asesorar a nuestros clientes para tomar la mejor decisión comprendiendo que los proyecto siempre son variables y que es importante considerar imprevistos de manera explícita o implícita en el costo final para asegurar la rentabilidad del proyecto.